أرغب في شراء منزل في منطقة نايتسبريدج في لندن. أنا قلق من أن المعلومات العامة التي تتوفر عن قيمة صافية لدي وعن بيع أحد الشركات الخاصة بي مؤخرًا بعائد جيد قد تؤثر بشكل كبير على مفاوضات الشراء. لذلك، أفكر في شراء الممتلكات مجهولة الملكية لحل هذه المشكلة. هل هذا مسار صائب؟ هل هناك أي اعتبارات قانونية يجب علي الواعية إليها؟
بارميندر سيدهو، شريك ورئيس قسم العقارات السكنية في Wedlake Bell، يقول أنه يتمنى لي التوفيق في البحث عن منزل جديد ويأمل أن أجد العقار المثالي. يمكنك البدء في المفاوضات بشكل مجهول إلى حد ما، من خلال وكيل الشراء على سبيل المثال، لكن في النهاية سيُطلب منك تقديم أدلة حول “مصدر ثروتك” و”مصدر الأموال”. يحتاج وكلاء العقارات إلى هذه المعلومات للتأكد من أنهم يتعاملون مع مشترٍ موثوق به. يجب مراعاة أن وكلاء العقارات يمثلون البائعين، وقد يستخدمون هذه المعلومات لصالح البائع لمحاولة تحقيق سعر أعلى.
عند شرائك لعقار في إنجلترا، يجب تحديث سجلات مكتب التسجيل العقاري. هذه السجلات متاحة للجمهور وتتضمن تفاصيل حول السعر المدفوع واسم أي مقرض للرهن العقاري وأسماء جميع المشترين. قد لا تتضمن السجلات تفاصيل حول قيمة صافية لديك، ولكن قد يتم استخلاص استنتاجات حول الثروة لشخص ما يقوم بالشراء في نايتسبريدج، حيث يمكن أن يكون متوسط سعر المنزل قد تجاوز عدة ملايين جنيه.
يمكنك شراء الممتلكات تحت اسم غيرك. تشمل الخيارات الأكثر شيوعًا شراء من خلال شركة، أو من خلال صندوق ثقة (حيث يمكن للمسؤولين شراء العقار نيابة عنك). ومع ذلك، لا تزال يرغب وكيل العقارات في أن يقدم الشركة أو المسؤولون أدلة حول مصدر الأموال لشراء الممتلكات. لذلك، سيكون من الصعب الحفاظ على سرية تمويلك.
إذا اخترت شراء الممتلكات من خلال شركة، ف ستحتاج إلى تسجيل تفاصيلها(سواء كانت في الخارج أو في المملكة المتحدة) في Companies House، وسجلاتهم أيضا عامة. في إنجلترا وأيرلندا الشمالية، يجب عليك دفع معدل أعلى من الرسوم الأراضية للضريبة عند الشراء من خلال شركة وقد تؤثر الكلفة الإضافية على موقف المفاوضات الخاص بك. تستطيع أيضًا الشراء من خلال صندوق ثقة، وتحتفظ بسجل مع المسؤولين يظهر أنك المالك المستفيد، كونك الشخص المستحق على كامل الفائدة المالية في الممتلكات. قد يتم تسجيل القيود مع مكتب التسجيل العقاري لتحذير المشترين المستقبليين حول المالكين المستفيدين ومنع المسؤولين من بيع العقار دون موافقتك ومعرفتك. علاوةً على ذلك، سيتعين تسجيل صندوق الثقة البريطانية مع هيئة الإيرادات والجمارك، وسيكون عليك دفع الضرائب أثناء حياة الشركة البريطانية أو في الخارج، والثقة على حد سواء. يوجد نقاط ضريبية وتخطيط للإرث قد لا يكون لديك افكار بها. يجب عليك التحدث إلى محامي قبل أن تبدأ في البحث عن منزل جديد. يمكنهم مناقشة الخيارات بشكل أكثر تفصيلًا بخصوص السرية، وتقديم النصائح حول أفضل طريقة لامتلاك ممتلكاتك، سواء باسمك الخاص، أو بصحبة شريك، أو كشركة أو صندوق ثقة.
أنا مالك عرضي، بعد إبقاء شقتي لتسهيل عملية شراء منزل عائلتي. كان مستأجري الأولين غير راضين جدًا بعد تعرضهم لظروف صعبة نتيجة تسربات من الأعلى لم تُحل من قبل المالك الحر. لذلك، لم يكونوا سعداء بدفع الإيجار الكامل، وبعد رفضهم لتخفيض كبير قدمته، قمت بخدمتهم بإشعار المادة 21. ومع ذلك، فإنهم لا يتعاملون مع وكيل الإدارة، ولا أعرف ما إذا كانوا سيغادرون، بمبلغ من الإيجار مستحق. ماذا يجب علي فعله؟
نيلي بوريسوفا، شريكة في القضايا التجارية في JMW Solicitors في لندن، تقول إن كونك مالك أرضي يمكن أن يكون أكثر تعقيدًا ومتعبًا مما قد يبدو في البداية، خاصة عندما لا يكون مخططًا لهذا. من المفيد دائمًا لمالك أرضي جديد أن يستعين بخدمات وكيل إدارة موثوق به.
تدين لمستأجريك بواجب للحفاظ على العقار في حالة جيدة ومناسبة للسكن. في حالتك، تم عرقلة التزامك بواجباتك من خلال فشل المالك الحر في حل قضايا التسرب، لكن تلك الالتزامات تظل قائمة. تسبب ذلك في تدهور العلاقة مع مستأجريك. للأسف، هذا ليس أمرًا نادرًا، وقد يكون إنهاء الاستأجار الحل الوحيد المعقول.
لقد بدأت بإجراءات الإنهاء من خلال تقديم إشعار قانوني صحيح. طالما كانت هذه المطالب صحيحة، فإن إشعار المادة 21 سيطلب من المستأجر مغادرة الممتلكات بحلول تاريخ محدد. هذا الإشعار لا ينهي اتفاقية التأجير، التي ستظل سارية حتى يغادر المستأجر، أو حتى يصدر القاضي أمراً بالإخلاء. إذا لم يغادر المستأجر عند انتهاء الإشعار، فسيتعين عليك التوجه إلى المحكمة للحصول على أمر بالإخلاء، ويمكن أن يستغرق هذا أكثر من ستة أشهر ويكلف العديد من الآلاف من الجنيهات، خاصة إذا طعن المستأجر في مطالبتك.
نظرًا لوجود مستحقات الإيجار، قد يكون من المفيد التوصل إلى اتفاق حيث يتركونك وتوافق على محو المستحقات. هذا غالبًا ما يكون حلاً أكثر فعالية من حيث الوقت والتكلفة من الذهاب إلى المحكمة. في مثل هذه الإجراءات، قد يطالب المستأجرون أيضًا بالتعويض عن الأضرار الناتجة عن التلفيات الناتجة عن التسرب، التي يتم حسابها بناءً على الإيجار الذي يدفعونه لك.
في جميع الحالات، فإن لديك الحق في تقديم مطالبة ضد المالك الحر. تمامًا مثلك، فلديهم الالتزامات المذكورة في عقد الإيجار الخاص بك. إذا قمت بالإبلاغ عن التسربات على الفور وتوفير الولوج، فإن المالك الحر مسؤول عن الخسائر والأضرار التي تتكبدها نتيجة عدم توافقه مع عقد الإيجار. سيتم حساب التعويض المستحق لك بناءً على الإيجار الذي كان يتم دفعه إذا تم تأجير العقار في السوق للإيجار القصير المدى، مما يجعل تعويضات تتوافق مع الخسائر من المستأجرين الحاليين وأي مبالغ قد تدينهم به.
حتى لو حصلت على حكم مالي للمستحقات وطلب إخلاء السكن، قد يكون التنفيذ صعبًا أيضًا في حالة عدم امتلاك المستأجرين لأي أصول أو إمكانية الدفع بالنقد.
إذا كان من الصعب التوصل إلى اتفاق، يجب عليك طلب المشورة القانونية قبل الذهاب إلى المحكمة حيث ستتزايد التكاليف وقبل أن يكون الأمر متأخرًا لتحقيق صفقة توفر لك الوقت والجهد والمال.
