ترتبط الاقتصاد الأمريكي بالسوق العقارية بشكل كبير، ولكنها بقاء العقارات قد استمرت بشكل غير متوقع رغم ارتفاع الفائدة. تمتلك الولايات المتحدة سوقًا متميزة للرهون العقارية، حيث قام معظم الأميركيين بتأمين دفعات شهرية رخيصة خلال الفترة ذات الفائدة المنخفضة بفضل الرهون العقارية ذات الأسعار الثابتة على مدى 30 عامًا. ولو قاموا بالتحرك الآن، سيتعين عليهم الحصول على رهن عقاري جديد بسعر أعلى. هذا يحبط الناس من الانتقال، وبالتالي يقلل من العرض العقاري ويساعد في دعم الأسعار.
أظهرت وكالة الإسكان الفيدرالية الأمريكية محاولات لتوضيح هذا “تأثير القفل” في ورقة بحثية في مارس، حيث اكتشفوا أن كل نقطة مئوية تتفوق فيها أسعار الرهون القائمة على سوق الفائدة، فإن احتمال بيع العقار يقل بمقدار 18.1٪. أدى هذا القفل إلى انخفاض بنسبة 57٪ في مبيعات العقار مع الرهون العقارية الثابتة في الربع الرابع من عام 2023، ومنع 1.33 مليون بيع بين الربع الثاني من عام 2022 والربع الرابع من عام 2023. هذا التخفيض في العرض أدى إلى زيادة في أسعار العقارات بنسبة 5.7٪، متفوقًا على التأثير المباشر للأسعار المرتفعة، التي أدت إلى انخفاض في الأسعار بنسبة 3.3٪.
وأشار الباحثون إلى أن الأميركيين الأكثر غنى يمكنهم توقيت مبيعاتهم بشكل أكثر استراتيجية، مما يزيد من عدم المساواة في الثروة مع مرور الوقت. ورغم أنه قد يكون إنهاء مشكلة القفل أمرًا جيدًا، إلا أنه قد يؤدي إلى اضطرابات.
يقترح الباحثون فكرة جعل الرهون العقارية في الولايات المتحدة يمكن نقلها أو تحملها من قبل المشتري الجديد، ويبحثون في أثر ذلك. الرهون العقارية المحمولة ربما تكون أكثر جاذبية للخدمات المالية ومالك العقد، لأن الأصول فقط، ليس المقترض، ستتغير. ويمكن أن تؤدي الرهون العقارية المحمولة إلى زيادة مدة الرهن، مما يجعل السند أكثر حساسية لأسعار الفائدة.
يمكن أن تكون الرهون العقارية المحمولة تغيرًا جذريًا في سوق الرهون العقارية الأمريكية، وقد تتسبب في زلزال في الموجة الكبيرة، ورغم ذلك قد تكون خطوة جيدة. ولكن هذا قد يخلق تأثيرًا سلبيًا. من المهم العلم أن السوق العقارية الأمريكية كلها مبنية على عدم القابلية للنقل. التحديث سيكون ضخمًا وقد يؤدي إلى اضطرابات في السوق.
