- يختار مايك غوريوس وكيفن هارت المقرضين الخاصين على الرغم من ارتفاع أسعار الفائدة.
- الميزة الرئيسية للعمل مع المقرضين الخاصين بدلاً من المقرضين التقليديين هي السرعة.
- إن العثور على الأشخاص الذين يعانون من رأس المال يتلخص في الشبكات ، والاستفادة من وسائل التواصل الاجتماعي ، والاستدعاء البارد.
اعتبارا من مارس 2025 ، معدلات الرهن العقاري تحوم حوالي 6.4 ٪.
المستثمرون العقاريون مايك غوريوس وكيفن هارت على استعداد لدفع ما يقرب من ضعف هذا السعر للعمل مع مقرضي الأموال الخاصة.
السبب الرئيسي هو السرعة والكفاءة.
أخبر Gorius Business Insider أنه مقارنة بالعمل مع المقرض التقليدي ، “هناك الكثير من الأعمال الورقية وعدد أقل بكثير من الأطواق للقفز”.
هو وهارت ، الذين تركوا وظائف W-2 الخاصة بهم للاستثمار في العقارات و متابعة الاستقلال المالي، القيام بالجملة ، و wholetails ، وتقلب في المقام الأول في لويزفيل. كما أنهم يمتلكون أكثر من 20 عقارًا تأجيرًا ، بما في ذلك القصيرة والمتوسطة والطويلة على المدى الطويل ، والتي تحققت BI من خلال النظر في بيانات التسوية والوثائق الختامية.
أوضح غوريوس أن هناك ثلاث طرق رئيسية لاقتراض الأموال في صناعتهم: من خلال مقرض أموال خاص أو مقرض أموال صعب أو مقرض تقليدي. يقدم المقرضون التقليديون عمومًا أدنى الأسعار ، في حين أن المقرضين الأموال الصعبة يميلون إلى أن يكونوا أغلى.
وقال “اعتبارًا من إجراء هذه المحادثة في الوقت الحالي ، ما نراه هو أسعار الفائدة بين 10 ٪ و 12 ٪ مع مقرضي الأموال الخاصة”. “مقرضي الأموال الصعبة ، نرى ما بين 11 ٪ و 13 ٪ – عادة ما يكونون أعلى قليلاً لمجرد أنهم سيحصلون في الواقع على بعض الموظفين والمباني المكتبية – وإذا مررت بـ Fannie Mae و Freddie Mac ، فإن أسعار الفائدة تتراوح من 6 ٪ إلى 7 ٪ في الوقت الحالي.”
العمل مع PMLS لإغلاق الصفقات بسرعة
على الرغم من أن المقرضين الخاصين لا يمكنهم التنافس مع المقرضين التقليديين على التكلفة ، إلا أنه يمكنهم تقديم السرعة – وهذا أمر مهم لجوريوس وهارت ، اللذين يغلقون صفقات أسبوعيًا.
وقال جوريوس: “نحن نقوم بعمليات التفتيش الخاصة بنا لأن Kevin لديه كل الخبرة ولا نحتاج إلى إجراء تقييم لأننا نعمل مع البائعين خارج السوق الذين يسعدون بالعمل معنا على السعر”. “يمكن أن تتحرك الأمور بشكل أسرع بكثير. إنه ما يسمح لنا بشراء العقارات في غضون أيام مقابل أسابيع.”
قال غوريوس إن الأسرع الذي أغلقتهم على الإطلاق في صفقة كان ثمانية أيام ، في حين أن العمل مع المقرض التقليدي سيستغرق 30 يومًا على الأقل ويتطلب المزيد من الأعمال الورقية والصداع.
شكل غوريوس شراكة تجارية رسمية مع هارت في عام 2024 تحت امتياز Joe Homebuyer. من باب المجاملة مايك غوريوس
أما بالنسبة لتنفيذ الصفقة ، فهناك بعض الأطراف في الغرفة: “سنلتقي جميعًا على طاولة الختام تقريبًا لأن هؤلاء الأشخاص منتشرين في جميع أنحاء الولايات المتحدة ، لذلك لدينا البائع ، محامي اللقب ، الولايات المتحدة ، وبالنسبة للبنك ، وهو مجرد جو شموو عادي له رأس المال”.
يعطي Gorius مثالًا على صفقة قياسية له وهارت في لويزفيل: وهو يكلف حوالي 150،000 دولار – 100،000 دولار للعقار و 50000 دولار للتجديدات.
وقال “سيؤدي مقرض الأموال الخاصة ، تمامًا مثل أحد البنوك ، إلى إيداع 150،000 دولار في الضمان. سيذهب مبلغ 100000 دولار إلى البائع ، لذلك سوف يسيرون بعيدًا بعد بيع المنزل ، وسنكون الآن المالكين”. “الفعل في اسم لي وكيفن ، أو اسم شركتنا ، ثم يتم منحنا مبلغ 50،000 دولار إضافي في الإغلاق ، لذلك لدينا الآن 50،000 دولار في حسابنا المصرفي الذي سيتم استخدامه لإعادة تأهيل المنزل.”
تختلف المصطلحات اعتمادًا على مستوى الراحة للمقرض.
وقال جوريوس: “بعض الناس يريدون مدفوعات شهرية فقط من الفائدة أن يعرفوا أنه لا يزال لدينا بعض الجلد في اللعبة”. “الناس الآخرون على ما يرام مع كل الفوائد المدفوعة في النهاية.”
بمجرد اكتمال إعادة التأهيل وسيكون Gorius و Hart على استعداد للبيع ، سيقوم المشتري الجديد بإيداع سعر البيع في الضمان ، وسيضمن محامي اللقب أن يحصل مقرض الأموال الخاص على 150،000 دولار أمريكي بالإضافة إلى الفائدة. سيقوم Gorius و Hart بجمع المبلغ المتبقي في الربح.
كيفية العثور على PMLs
يتطلب العثور على مقرضي الأموال الخاصة عادة التواصل والاتصال البارد.
قبل أن يقوم Gorius ببناء شبكة من المقرضين ، بدأ مع 900 جهة اتصال في هاتفه.
“لقد كتبت للتو كل واحد منهم وقلت ،” مهلا ، أعلم أننا تحدثنا بالأمس “. أو ، “مهلا ، أعلم أننا لم نتحدث منذ سنوات ، لكنني الآن أستثمر في العقارات.
بعد ذلك ، تصبح لعبة أرقام: “ربما من بين 900 ، تحصل على تسعة أشخاص يقولون نعم بالفعل أو يستجيبون أو يكون لديهم خطوة تالية.”
تميل إلى ما يمكنك تقديمه لصديقك أو زميلك السابق أو أي شخص تواصل معه. في هذه الحالة ، إنها فرصة للاستثمار في العقارات وكسب عائد أكبر على أموالك مما لو تركته يجلس في حساب مصرفي.
استراتيجية أخرى يستخدمها غوريوس هي نشر وسائل التواصل الاجتماعي و LinkedIn. في أحد المشاركات ، قام بتفصيل أول قلب له ، حيث وضع 18000 دولار من أمواله الخاصة وتضاعف أمواله بعد 10 أسابيع.
وقال “لقد قمت بعمل منشور مصمم حول كيف لو كنت قد استخدمت شخصًا آخر بقيمة 18000 دولار ، بعد 10 أسابيع ، كان بإمكانهم الحصول على عائد قوي على ذلك أيضًا”. “تمكنت من جمع 280،000 دولار من هذا المنشور LinkedIn.”