بعد سنوات من الانتظار، أصبح لدى مدينة نيويورك سياسة سكنية لديها القدرة على إطلاق موجة جديدة من التطوير بما في ذلك تحويل المكاتب إلى شقق سكنية. وضعتها حاكمة ولاية نيويورك كاثي هوكول في ميزانية عام 2025، تهدف الخطة إلى خلق حوافز ضريبية للسكن الجديد، وتفويض زيادة طفيفة في الإعانات للشقق المستقرة في الإيجار، وتقديم تنظيمات جديدة تحكم وحدات السوق الحر. وهنا ملخص موجز للسياسة السكنية الجديدة.
الخلاصة من السياسة
الجديد الآن هو أن هناك وضوحًا أكبر حول ما يمكن تطويره وكيف ستؤثر قائمة الحوافز على إنتاج السكن مستقبلًا. ومع ذلك، تأتي هذه الخطة بتكلفة المزيد من التنظيم على السكن في السوق الحر وليس تحسينًا جذريًا للتنظيم المتطرف للشقق المستقرة في الإيجار. وبالتالي، نعتقد أن هذه السياسة محايدة أو تحمل تحديات لأصحاب المباني القائمة ومفيدة للمطورين.
التنظيمات لإيجارات السوق الحرة
لأول مرة، ستخضع المباني الحرة في سوق الإيجار في مدينة نيويورك للتنظيمات، التي يشير إليها المشرعون بـ Good Cause Eviction. والجديد هو أن التشريع النهائي كان أقل قسوة مما كنا نخشى أصلا ويشمل الإعفاءات التالية:
– المباني التي تم تطويرها في عام 2009 أو بعد ذلك معفاة لمدة 30 عامًا.
– وحدات تأجير فوق 245٪ من الإيجارات السوقية النزيهة (مثل 5800 دولار لاستوديو).
– المالكون الذين يمتلكون لا يزيد عن 10 وحدات في ولاية نيويورك.
– المباني الصغيرة التي يسكنها المالك وتحتوي على 10 شقق أو أقل.
– شقق الشقق المشتدة في السعر.
– وحدات السكن المعقولة.
القانون يحد أيضًا زيادات الإيجار بمستوى 10٪ أو 5٪ بالإضافة إلى مؤشر أسعار المستهلك (CPI)، الذي يبلغ حاليًا 3.4٪ في نيويورك-نيوارك-جيرسي سيتي، أيهما أقل. كما سيتعين على المالكين الذين يخضعون للتنظيم تجديد العقود سنويًا ما لم يثبت المستأجر “سببًا جيدًا” لرفض التجديد.
على الرغم من أن الحدود كانت أكبر من المتوقع وتم تضمين المزيد من الإعفاءات، إلا أن القلق يثيره فتح الحكومة للباب لتنظيم وحدات السوق الحرة ولقد بدأت بالفعل في تأثير عمليات التفاوض العقارية. ومن القلق الآخر أن المستثمرين ومزودي رأس المال المؤسسيين في جميع أنحاء البلاد قد يتراجعون عن هذا السوق بعد أن تعرفوا على السياسات القيودية على وحدات لم يتم تنظيمها سابقًا.
