عندما يفكر المستثمر في ما يجب البحث عنه في استثمارات العقارات، يعد معدل العائد هو أحد أولى العوامل التي يراجعها. يريد أن يعرف عائداته قبل خدمة الدين. يمكنك العثور على معدل العائد من خلال أخذ الدخل التشغيلي الصافي للعقار وقسمته على سعر الشراء. يمكنك معرفة المزيد عن العوامل التي تحدد معدلات العائد في المقال “5 عوامل تساعد في تحديد معدلات العائد”.
عند النظر في معدلات العائد، تذكر أن هذه الأرقام حساسة للتغييرات في السوق. يمكن أن يكون من المفيد النظر في الاتجاهات الأخرى التي يمكن أن تؤثر على معدلات العائد في منطقتك. في الأقسام التالية، سنلقي نظرة على عدة نقاط يجب أن تأخذها في الاعتبار عند البحث عن العقارات والتفكير في عائداتها المحتملة.
بالنسبة لتقديرات العائد ومعدلات الفائدة
إذا نظرت إلى معدلات العائد لعقارات مختلفة، تذكر أن هذه الأرقام حساسة جدًا لأسعار الفائدة. بما أن معدلات الرهن العقاري ارتفعت خلال السنوات الأخيرة، ارتفعت أيضًا معدلات العائد. يبحث المستثمرون اليوم عادةً عن الرافعة العصبية أو الإيجابية. وهذا يعني أن السعر الذي يقترضون به يكون على نفس مستوى معدل العائد، إن لم يكن أعلى منه.
أتذكر في بداية عقد الألف والثالث، قبل أن يقبل بعض المستثمرين عائدًا أقل مما كانوا يقترضون له. فعلوا ذلك لأنهم كانوا يأملون في أن يتمكنوا من تعويض الفارق من خلال زيادة الدخل التشغيلي الصافي. بمعنى آخر، شعروا أن الفائدة الصافية ستعوض وستبرر ذلك. للأسف، لم يكن هذا السيناريو واقعيًا في بعض الحالات حيث لم تزد قيمة العقارات واضطروا المستثمرون لدفع أسعار مرتفعة على ديونهم. في بعض الحالات، لم يتمكنوا من الخروج من العقار. اليوم، يبدو أن المستثمرين قد تعلموا من هذه الحالات الماضية ويميلون إلى البحث عن الرافعة العصبية أو الإيجابية.
إنشاء عائداتك
إذا أخذت دخلك التشغيلي الصافي ثم خصمت خدمة الديون الخاصة بك، سيتم إنشاء تدفق النقدية الخاص بك. إذا قسمت تدفق النقدية الخاص بك على مبلغ الأسهم التي لديك في الصفقة، سيكون هذا عائدك على النقد. إذا كانت خدمة الديون الخاصة بك أقل من معدل العائد الذي تقوم بشرائه، سترى أن عائدك على التمويل النقدي سيكون أعلى من معدل العائد.
هذه وظيفة أو فائدة مهمة جدًا من الاستثمار في العقارات. إذا تمكنت من الحصول على عوائد أعلى مما تقترضه، فستولد أساسًا دخلاً من هذا الفارق. بهذه الطريقة، يمكنك بناء محفظة وكسب عوائد طويلة الأمد على العقار.
مقاييس التقييم الأخرى
بينما يمكن أن تكون معدلات العائد مفيدة، تذكر أنها ليست المقياس الذي يستخدمه كل المستثمرين. العديد منهم مركزون على القيمة طويلة الأمد وقد يهتمون بالسعر لكل قدم مربع من المكان. يكون تحديد هذه القيم أسهل غالبًا لأنها معلومات عامة. بينما لا تتوفر معدلات العائد بسهولة. يمكنك استخدام مصادر البيانات الخاصة مثل كوستار للحصول على هذه المعلومات. يمكنك أيضًا العمل مع وسيط بيع الاستثمارات الذي سيكون له هذه البيانات.
عندما تعرف معدل العائد لمكان ما، جنبًا إلى جنب مع كيفية تحديده واتجاهات السوق، سوف تتمكن من الحصول على فكرة أفضل عن العائد الذي يمكنك توقعه. تريد أن تولي اهتمامًا خاصًا لمقاومتك للمخاطر، أيضًا، واتخاذ خطوات للتأكد من أنك لست مديونًا بشكل زائد. بشكل عام، يمكن للعمل مع فريق عارف أن يساعدك على الحصول على المعلومات التي تحتاجها لاتخاذ قرار مستنير بشأن عقار الاستثمار.
