تُظهر البيانات الاقتصادية الجديدة أن عددًا غير مسبوق من الشباب يتخلى عن ملكية المنازل لصالح التأجير: من عام 2012 إلى عام 2023 ، زادت القدرة على تحمل التكاليف ، لكن الشباب الذين يمكنهم الشراء واصلوا القيام بذلك. ولكن ليس بعد الآن. الآن الشباب البالغون هم مستأجرون ، ليس فقط بسبب القدرة على تحمل التكاليف ، ولكن لأن المرونة تجعلهم أكثر مرونة في الانكماش الاقتصادي. هذا التحول يمكن أن يدخل في مرحلة جديدة في الاقتصاد حيث تجبر دقة سوق العمل الأمريكيين-وخاصة الأميركيين الأصغر سناً-على اتخاذ خيارات قصيرة الأجل تعرض أمنهم المالي على المدى الطويل.
الآثار المترتبة على هذه الاتجاهات أكبر من مجرد أسواق الإسكان. الحلم الأمريكي هو جزء من هويتنا الأمريكية وجزء من قانون الضرائب لدينا. يفترض قانون الضرائب الأمريكي مصلحة عالمية في ملكية المنازل ، وينقل الثروة من المستأجرين إلى فئة مالك المنزل. إذا كانت الولايات المتحدة هي المكان الذي لا تكون فيه الملكية هدفًا مشتركًا ، فستكون التأثيرات على عدم المساواة صارخة وستؤدي إلى تفاقم المشكلات الموجودة بالفعل.
مشتري المنازل لأول مرة أكبر من أي وقت مضى-وأقل شيوعًا
شراء منزل اعتاد أن يكون طقوس مرور للشباب والبالغين من الطبقة الوسطى. من الثمانينات وحتى 2010 ، كان متوسط مشتري المنزل لأول مرة شخصًا في أوائل الثلاثينيات أو حتى أواخر العشرينات. لكن تلك الأنواع من الشباب والمشترين لأول مرة أصبحت نادرة بشكل متزايد ، وفقًا لبحث من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. في عام 2024 ، بلغ متوسط العمر المتوسط للمشتري لأول مرة في المنزل رقمًا قياسيًا بلغ 38 عامًا ، وهو أقدم العمر الذي يعود تاريخه إلى عام 1981. وفي الوقت نفسه ، انخفضت حصة المشترين لأول مرة (من جميع الأعمار) إلى أدنى مستوى تاريخي قدره 24 ٪ ، أي أقل من المتوسط التاريخي البالغ 38 ٪. وقد أدى ذلك إلى معدل راكدة ملكية المنازل للشباب – 33 ٪ فقط من يمتلك الأطفال البالغ من العمر 27 عامًا منزلهم في عام 2024 ، يلاحظ تقرير Redfin ، مقارنة بـ 40 ٪ من مواليد الأطفال عندما كانت 27 عامًا.
في بعض النواحي ، هذه هي نفس القصة القديمة لاقتصاد غير عادل حيث يستمر النجاح على السلم للنجاح في الانفصال ، مما يجعل أولئك الذين لديهم ثروة بأمان في القمة بينما يكافح آخرون من أجل الصعود. لسنوات ، استفاد أصحاب المنازل الحاليين من ارتفاع قيم المنازل ، والكثير منهم يتمتعون الآن بالرهون العقارية الرخيصة مع معدلات الرهن العقاري المنخفضة أيضًا. وفي الوقت نفسه ، يواجه مشتري المنازل لأول مرة أسعار المنازل المرتفعة ومعدلات الرهن العقاري المرتفعة. لكن في عام 2024 ، لم يزداد القدرة على تحمل تكاليف الإسكان ؛ تحسن قليلا مع متوسط دفع الرهن العقاري يزداد أبطأ من متوسط الدخل، وفقا لتحليل ريدفين. في الوقت الحالي ، تزداد إمدادات المنازل ، مما يمنح المشترين المزيد من المنازل للاختيار من بينها ، وبالتالي المزيد من القوة للتفاوض على أسعار أقل. على الرغم من كل هذه التحسينات على مشهد الإسكان ، فإن الشباب البالغين يتجاهلون شراء المنزل والمستأجرين الباقين.
يتمتع المستأجرون بمرونة أفضل من أصحاب المنازل في أوقات غير مؤكدة
يتيح استئجار الشباب البالغين درجة من المرونة التي قد تشعر بأنها ضرورية حيث أن خطر الركود يلوح في الأفق. البحث من مكتب التعداد يوضح أن الأفراد الذين ينتقلون إلى مناطق متروبوليتان جديدة من أجل العمل أفضل من أولئك الذين يبقون في البحث عن وظيفة. من بين أولئك الذين يفقدون وظائفهم في تجارة الحروب ، دوج ، وغيرها من المنعطفات الحادة في الاقتصاد ، سيجد المستأجرون أنه من الأسهل التحرك والتكيف أكثر من أصحاب المنازل لأنه من الأسهل كسر عقد الإيجار أكثر من بيع المنزل.
بالنسبة لبعض العمال ، فإن العودة إلى المكتب هي العودة إلى التأجير
خلال الوباء ، سمح انتشار العمل عن بُعد للناس بالعثور على وظائف خارج المترو دون أن تتحرك. هذه المرونة ، إلى جانب معدلات الرهن العقاري المنخفضة القياسية ، جعلت المنزل جذابًا بشكل لا يصدق ، خاصةً للأشخاص الذين لا يستطيعون الشراء خلال مسافة التنقل اليومي من وظائفهم. ولكن الآن ، فإن معدلات الرهن العقاري الثابتة التي استمرت 30 عامًا أكثر من ضعف ما كانت عليه في عام 2021 ، وتفرض أماكن العمل على عودة الموظفين إلى المكتب. دعت الحكومة الفيدرالية ، ولاية كاليفورنيا ، JPMorgan ، و Amazon جميعها العمال إلى المكتب من أربعة إلى خمسة أيام في الأسبوع. إن العمل شخصيًا – في واشنطن العاصمة ، أو مدينة نيويورك ، أو سياتل – يعني العيش حيث تكون أسعار المنازل مرتفعة للغاية ، وملكية المنازل بعيدة عن متناول اليد. إيجارات الشقة مرتفعة أيضًا في هذه المدن ولكن ليس مرتفعة مثل مدفوعات الرهن العقاري للشقق المماثلة.
تغييرات المناخ تجعل ملكية المنازل أكثر خطورة من التأجير
علاوة على عدم اليقين في العمل ، يتخذ الشباب البالغين قرارات تتأثر بعدم اليقين في المناخ. سيواجه الشباب عواقب أكبر لتغير المناخ أكثر من كبار السن ، وسيؤثر ذلك على مواردهم المالية. إن امتلاك منزل يعرض الشخص لمخاطر مالية أكثر من تأجير واحد. كانت هذه الحقيقة واضحة بشكل مدمر خلال إعصار هيلين وحرائق لوس أنجلوس الأخيرة.
ارتفاع معدلات الرهن العقاري تجعل الإيجار أكثر بأسعار معقولة من الشراء
بالطبع ، كان الحصول على إشعار بزيادة الإيجار من المالك دائمًا حافزًا قويًا للمستأجر للنظر في ملكية المنازل. ومع ذلك ، في الوقت الحالي ، لا يعاني المستأجرون من هذا النوع من الدافع. الولايات المتحدة في نهاية الطفرة في بناء منازل متعددة الأسر ، والتي بدأت خلال الوباء وزادت حصة الإيجارات الجلوس شاغرة، يظهر مخطط بيانات الاحتياطي الفيدرالي الاقتصادي. نتيجة لذلك ، من المحتمل أن تظل إيجارات الشقة مسطحة هذا العام ، وسيشجع ذلك المزيد من المستأجرين على البقاء المستأجرين.
إذا لم تعد ملكية المنازل هي الهدف ، فيجب أن تتغير سياسة الإسكان إلى المستأجرين بشكل أفضل
الذعر على تأخر الشباب المتأخر في سوق الإسكان ليس بالأمر الجديد. في عام 2010 ، كان جيل الألفية يبتعد عن ملكية المنازل. ومع ذلك ، بمجرد استرداد الاقتصاد وتحسن حالاته المالية ، معدل ملكية المنازل الألفية زادت إلى بالقرب من Gen X و Baby Boomers عندما كانت في نفس العمر ، لكل بيانات فريد. بالإضافة إلى ذلك ، يتباطأ نمو الأسرة ، مما قد يعني انخفاض الطلب وخفض أسعار المنازل في المستقبل. ومع ذلك ، فإن عدم اليقين في الاقتصاد يمكن أن يستمر في جعل مرونة استئجار أكثر جاذبية من التزام ملكية المنازل: عندما تكون كل انتخابات هي الانتخابات الأكثر أهمية حتى الآن ، وفي كل عام تتحول طبيعة العمل مع الثقافة ، وفي كل عام ، هناك كارثة قياسية ، من الصعب تخيل البالغين الذين يرغبون في ترسيخ أنفسهم في المنزل.
يستمر استمرار هذا الاتجاه إلى مشكلة كبيرة لصحة الاقتصاد الأمريكي بالنظر إلى الأنظمة الحالية التي تكافئ ملكية المنازل. أحد الحلول السياسية لمعالجة عدم المساواة في تفاقم ، هو تقليل خصومات الضرائب الفيدرالية لفائدة الرهن العقاري وضرائب الممتلكات المحلية وإنشاء ائتمانات ضريبية لمدفوعات الإيجار. يمكن استثمار ائتمانات ضريبة الإيجار تلقائيًا في حسابات التقاعد لجعل الاستثمار تلقائيًا للمستأجرين كما هو الحال بالنسبة للمشترين المنزليين. قد تكون ملكية المنازل هي الطريقة الأكثر شيوعًا للأميركيين لبناء الثروة ، لكنها ليست الطريقة الوحيدة ، أو حتى أفضل طريقة. يتكيف البالغون الشباب مع العصر ، وكذلك يجب على سياساتنا وأنظمتنا المالية.
