شركة Tempus Realty Partners في ليتل روك تواجه شركة صناعية مزدهرة في قلب البلاد؟ بصفقات تبلغ قيمتها مليار دولار ، قد تقدم Tempus عرضًا ماليًا لا يمكنك رفضه.
تأسست Tempus Realty Partners خلال جائحة كوفيد-19. تأسست في عام 2016 ومقرها في ليتل روك، أركانساس، وهي شركة عقارات تجارية صغيرة متخصصة بقيادة دان أندروز وإسحاق سميث كانت تسعى لإثبات وجودها عن طريق إقامة وجود لها في منطقة الوسط، وهي منطقة غالباً ما تتجاهلها العمالقة الساحليون في مجال العقارات التجارية.
كان ذلك في مارس 2020، وكانت الثنائي قد أنهى للتو صفقة شراء لمجمع مكاتب يبلغ مساحته 230 ألف قدم مربع في غرينفيل، كارولاينا الجنوبية تسمى أكسس بارك. اشترت Tempus المبنى مقابل 18.4 مليون دولار في عام 2017، وكان يستخدمه مقاطعة غرينفيل لمكتبها الإداري. قامت Tempus ببعض التحسينات بما في ذلك واجهة زجاجية وتصميم مفتوح وفناء جديد وتمكنت من بيعه بقيمة 33.1 مليون دولار، مباشرة قبل انتقال السياسات المتعلقة بالعمل عن بعد إلى انحدار في سوق المكاتب.
بينما تجتاح الإغلاقات البلاد ، كان لدى Tempus ميزة على منافسيها. كانت مشحونة بالسيولة مع انتشار الخوف في سوق العقارات التجارية.
“كان الجميع آخرون مغلقين ومرعوبين جداً من فعل أي شيء. كنا مرعوبين أيضاً ولكن لدينا رأس المال هذا الذي كان جاهزًا للتنفيذ إذا كانت الفرصة المناسبة قادمة” ، يقول أندروز، البالغ 44 عامًا.
وجاءت هذه الفرصة في سبتمبر 2020 على شكل مستودع يبلغ مساحته 486 ألف قدم مربع يقع بين بحيرة بوت دي مور وبحيرة وينيباجو في أوشكوش، ويسكنسن. أراد المالك، مجموعة هوفماستر، صانعة ممتازة لأدوات المائدة القابلة للتحلل بشكل عالي الجودة، صواني الورق والمناديل، القيام بعملية بيع-استئجار لجمع رأس المال. في صفقة البيع-استئجار، تقوم الشركة ببيع ملكية مع تأجيرها فورًا، واستمرار التشغيل كالمعتاد. كانت الشروط جيدة ولكن كان أندروز وسميث ما زالا يشعران بالقلق.
ثم، حدثت لقاء عرض صدفة حيث تأثر سميث. خلال رحلة عائلية عند ارتفاع 9000 قدم فوق مستوى سطح البحر في بلدة التزلج كريستد بوت، كولورادو، خرج سميث مع زوجته لتناول عشاء رومانسي في مطعم يدعى The Breadery، الذي يعتبر نفسه “مطعم للخبز الخام والخضروات المتقدمة.” كان التوقيت مثاليًا. خلال العشاء، خرج سميث ولاحظ تسليماً يتم إلى المطعم – صناديق معلومات ملفقة باسم هوفماستر. “أتذكر أنني التقطت صورة لتلك الصناديق وأرسلتها إلى دان قائلاً ‘أعتقد أنه يجب أن نفعل ذلك’،” يتذكر سميث، البالغ من العمر 42 عامًا. وقد جاء هذا الصفقة إلى Tempus من وسيط العقارات مما جعل المجال مفتوحاً للوسطاء الذين كانوا يتجاهلون مكالماتهم سابقًا.
منذ تأسيسها، اكتسبت Tempus 106 عقارات بقيمة 1 مليار دولار، مع قيمة أصول إجمالية تبلغ حالياً حوالي 800 مليون دولار، وفقاً لأندروز. جاء الجزء الأكبر من هذه الصفقات، بقيمة 810 مليون دولار، في السنوات بعد الجائحة. تتباهى Tempus Evergreen، صندوق العقارات الاستثماري الخاص بها بقيمة 100 مليون دولار من رؤوس الأموال، بعائد 15٪ من يونيو 2022 حتى نهاية عام 2023، بعد خصم الرسوم (يقول أندروز إن الصندوق يفرض 1.75٪ سنويًا على قيمة الأموال الخاصة بالمحفضة ويأخذ قَيْمة الشراء، 1 ٪ ). خلال نفس الفترة، حقق مؤشر NAREIT العام لصناديق الاستثمار العقاري عائدًا يبلغ 7.7٪ فقط، بينما انخفض مؤشر NCREIF العام لصناديق الاستثمار العقاري بنسبة 16.9٪. بالإضافة إلى ذلك، كانت مجموعة من تسعة استثمارات مكتملة، مستقلة عن تلك المدرجة في Evergreen، لها متوسط نسبة عوائد داخلية تبلغ 27٪ على مدى مدة متوسطة للحفظ تبلغ 3.2 عام.
أكبر صفقة بيع-استئجار لـ Tempus حتى الآن كان اكتساح بقيمة 83.5 مليون دولار لثلاثة مباني تبلغ مساحتها 610 ألف قدم مربع خارج ديترويت في ديسمبر 2021، تمت المؤجرة إلى يو إس فاراثان، الشركة المتخصصة في تصنيع البلاستيك لصناعة السيارات. كان مؤسس يو إس فاراثان معجبًا لدرجة أنه أصبح مستثمرًا في Tempus الخاصة بعد إغلاق الصفقة. بالقرب من المنزل، طوروا مرفق تصنيع بقيمة 72 مليون دولار في كونواي، أركانساس لشركة ويستروك كوفي، الشركة المتخصصة في القهوة والشاي من العلامات البيضاء.
“لقد قمنا بأكثر من 800 مليون دولار في عمليات البيع والاستئجار خلال الثلاث سنوات والنصف الماضية لأننا كنا قادرين على دخول تلك الباب وإثبات أننا قادرون على الإغلاق” ، يتباهى أندروز. “رسالتنا هي أن لدينا عملية اتخاذ قرار سريعة ونحن مرنون، وهذا هو ما جعلنا في القمة لدى الناس.”
فيما يتعلق بعمليات البيع والاستئجار، الثقة هي العملة التي تهم الأكثر. يفضل البائعون ومستشاروهم العمل مع المشترين المعتمدين لأن الصفقات غالبًا ما تحتاج إلى الإغلاق بسرعة. إن خطر تفكك الصفقة بسبب التجهيل مالي أو عدم كفاية الأموال عند الإغلاق عالٍ. أخر ما يريد البائعون هو أن تنهار الصفقة في الساعة الحادية عشرة ليلاً لأن بعض شركات العقارات تقرر السخر الزائد من أشياء مثل الإصلاحات أو الوديعة النقدية أو بنود عقود الإيجار الجديدة، أو عدم القدرة على توفير الأموال المطلوبة.
تعتبر صفقات البيع والاستئجار شعبية لعدة أسباب. بالنسبة للمستثمرين، تأتي هذه الصفقات مع مستأجر موجود بالفعل، عادةً الشركة التي كانت تملك المبنى. أيضاً ، نظرًا لأنهم لديهم تاريخ مع الممتلكات، فإنهم على الأرجح سيكونون أكثر اهتمامًا بها من مستأجر نموذجي. يمكن أن توفر صفقات البيع-الإيجار لرجال الأعمال طريقة لشراء عمل، دون دفع مبلغ كبير أو دون دفع شيء على الإطلاق للأمام. أخيراً، يمكن أن تكون هذه الصفقات مربحة للغاية، خصوصاً عندما تكون جزءًا من صفقة الخاصة بالأستثمارات الخاصة. تسعى شركات الاستثمار الخاصة بشكل أساسي إلى العمل، لا العقارات العقارية. يستخدمون الممتلكات للمساعدة في التمويل، استغلال تكلفة الرأسمال المنخفضة. ونظرًا لأن صفقات رأس المال الخاصة سريعة الوتيرة وتنافسية، فإن هذه الشركات غالبًا ما تفضل صفقة أكيدة وعادلة بخصوص العقارات على الانتظار للحصول على أعلى عرض.
كانت صفقة هوفماستر في سبتمبر 2020 نقطة تحولية للشركة.
كانت تشيلسي ماندل، مؤسسة ومديرة تنفيذية في أسنشن أدفيسوري، شركة استشارات متخصصة في صفقات البيع والاستئجار، مترددة في البداية في إيلاء فرصة لـTempus. كان الثنائي من أركانساس قد تواصلا مع أسنشن لعدة أشهر، لكن ماندل أخبرتهم أنه من غير المرجح أن ترسل لهم صفقة لأنها لم تتعرف عليهم بوصفهم مشترين. أخيراً، عرضت Tempus سعراً قويًا في إحدى صفقاتها الأصغر التي لم تكن لتُرفض وأقنعت Mandel بأن تأخذ فرصة.
“يحب فريقنا العمل معهم. إنهم مجدين ولكنهم يتحركون بسرعة، إنهم فعالون”، وفقًا لماندل، التي تروج لنفسها باعتبارها متخصصة في صفقات البيع والاستئجار للشركات الصغيرة. “إذا التزموا بصفقة، فإنهم يفعلون ما قالوا إنهم سيفعلونه.” لقد أبرمت أسنشن الآن أربع صفقات مع Tempus بقيمة 28.6 مليون دولار لستة مبان في ماريلاند، مينيسوتا، كارولاينا الجنوبية و
