إن بناء مساكن عائلية واحدة من أجل الإيجار ينخفض ، وخلال 18 إلى 24 شهرًا ، سيكون هناك نقص في العرض الجديد بالنسبة لمستوى الطلب. وتيرة مشاريع BTR الفردية استئجار لقد تباطأ ، وتم تخفيض الإيجارات ، بالنسبة للعديد من المواقع ، مما يعكس الكمية الكبيرة من إمدادات الإيجار التي تم الانتهاء منها للتو.
تظهر بيانات جديدة أن تبدأ من BTR بنسبة 38 ٪ بين الربع الأول من عام 2024 والربع الأول من عام 2025. في نهاية المطاف تأتي البيانات من مكتب الإحصاء الأمريكي ،
نفس الوكالة التي تضع أرقام الإسكان الرئيسية كل شهر. تحلل الرابطة الوطنية لبناة المنازل أرقام التعداد كل ربع وتلخيصها في هذا الإصدار. تتضمن أرقام التعداد بعض الفئات التي يقول معظم المشاركين في الصناعة أنها ليست BTR ، مثل سكن الطلاب ، وحدات مسكن الملحقات ، والسكن العليا. كما أنها تستبعد عددًا كبيرًا من الوحدات التي تباعها بناة لمشغلي الطرف الثالث. إذا لم يكن ذلك لمشاكل التصنيف الخاصة هذه ، فمن المحتمل أن يكون الانخفاض قد حدث قبل أشهر مما هو موضح هنا.
أنا على اتصال منتظم مع أفضل اللاعبين في قطاع BTR ، والغالبية العظمى منهم يقولون إن عدد المشاريع التي بدأت قيد التطوير قد انخفض بشكل حاد. بالإضافة إلى ذلك ، تقول اتصالاتنا مع وسطاء الأراضي الوطنية إن عمليات الشراء الأراضي لأغراض تطوير BTR قد انخفضت بنسبة 90 ٪ مقارنة مع عامين. هذا يشير إلى أن نشاط BTR الأساسي قد اتخذ قاطرة أكثر حدة من ما يظهر على مخطط مكتب الإحصاء.
لماذا هل بدأت BTR في الانخفاض؟
من المهم الاعتراف بالأسباب التي تراجعت فيها BTR. السبب العام هو أن تكلفة رأس المال اليوم وتكلفة البناء تجعل من الصعب “قلم رصاص” معدل عائد معدل من المخاطر. أصبح مصطلح “أقلام الرصاص” شائعًا عندما ارتفعت أسعار الفائدة. لكن هذا لا يعني أن الديون والإنصاف غير متاحين لمشاريع تطوير BTR أو المهتمين. الديون أكثر تكلفة ، والإنصاف أكثر “انتقائية” ، لكنهم يريدون عمومًا هذه الأنواع من المشاريع ، طالما أن العائدات كافية. لا يزال الطلب على الإسكان BTR قويًا ، ومن المقرر أن يرتفع الطلب المكبوت على مدار العامين المقبلين ، لكن وتيرة التنمية أصبحت الآن منخفضة للغاية.
في أعمالنا ، إجراء دراسات السوق لمطوري ومستثمري BTR ، زاد تدفق الصفقات عبر مكاتبنا مقارنة بالعام الماضي ، عندما كانت صفقات BTR أكثر تحديًا. الآن ، نحصل على حجم قوي من طلبات الدراسة هذه ، والتي ربما تكون مؤشرًا رئيسيًا جيدًا لحجم الإنتاج بعد عامين من الآن ، في عام 2027 وما بعده.
مجموعة فرعية من المستثمرين تغوص ، وتوقع الطلب المكبوت
سيكون توفير منتج BTR الجديد الذي يصل إلى السوق منخفضًا في عام 2027 ، مما يعكس مستوى البداية المنخفضة اليوم. من السهل التنبؤ بإنجاز وحدات BTR عندما تعرف عدد البدء اليوم ؛ إنها مسألة بسيطة لتطبيق متوسط وقت التطوير على مخزون أقل من البناء. أي مشاريع تبدأ التطوير اليوم مع مراعاة الافتتاح للتأجير في عام 2027 ستستفيد من ندرة في مسابقة الوحدة الجديدة. هذا سوف يدعم خطوات التأجير ونمو الإيجار.
تضع أقلية من اللاعبين في مساحة BTR أنظارهم على هذه الفرصة ، ولكن معظمهم من المحظوظين بسبب التردد من جانب شركاء رأس المال لجعل هذا “الرهان”.
لا يزال الطلب على الإيجار قويًا
تتمحور بعض القلق بشأن BTR حول مستويات قياسية لإكمال الشقة خلال العام الماضي أو نحو ذلك. لكن الشيء المطمئن هو الوتيرة التي أصبح بها هذا العرض الجديد مستأجرًا ومشغلًا. في خضم موجة المد والجزر من عمليات توريد الإيجار الجديدة ، كانت معدلات الإشغال قد انخفضت بالكاد ، مما يعكس الطلب الذي كان قويًا بما يكفي لمفاجأة الكثيرين في هذه الصناعة.
أضافت البلاد 839،000 أسرة مستأجرة جديدة في عام 2024 ، والتي تمثل أسرع نمو منذ عام 2015. وهذا يقارن بمتوسط طويل الأجل أقرب إلى 500000 سنويًا. تزامنت هذه الزيادة في الأسر المستأجرة الجديدة مع زيادة كبيرة في الطلب على استئجار الإسكان من جميع الأنواع.
دفعت الزيادة في أسعار الفائدة في الرهن العقاري المزيد قطاع BTR هو الشخص الذي سيستفيد أكثر من غيره ، لأنه يسمح للعيش في العائلة الواحدة أو المنزل ، بما في ذلك الفناء ومرآب مرفق ، مقابل (في كثير من الأحيان) أقل من 1000 دولار شهريًا عن تكلفة التملك. سائق آخر للطلب هو عكس الاتجاه السابق للشباب البالغين الذين يختارون العيش مع والديهم. كانت حصة الشباب البالغين (الذين تتراوح أعمارهم بين 25 و 34 عامًا) الذين يعيشون مع أولياء الأمور يتجهون إلى الأسفل منذ عام 2020. أثناء خروجهم ، ويشكلون أسرة جديدة ، يبحثون عادة عن مكان إلى إيجار. ومع ذلك ، لا يزال 16 ٪ من الشباب البالغين في منزل والديهم ، وهناك مجال لهذه النسبة المئوية للانخفاض ، للاقتراب أكثر من حصة طبيعية (11 ٪ إلى 12 ٪ في الفترة التي سبقت الركود العظيم) ، وقد يستمر ذلك في ارتفاع عدد التكوينات المنزلية الجديدة.
هناك مجال لنمو الإيجار المحتمل. لقد تجاوز نمو الأجور نمو إيجار الإيجار لمدة عامين كاملين. وتنمو الدخل بين الأشخاص في العشرينات والثلاثينيات من العمر والأربعينيات بشكل أسرع من المتوسط بنسبة 4 ٪ لجميع السكان ، حيث يتقدمون في حياتهم المهنية ، والحصول على الترقيات ، وأحيانًا بدء أعمالهم التجارية الخاصة.
التركيز الجغرافي
وفقًا للبيانات من Point2Homes (باستخدام بيانات مصفوفة Yardi) ، تمتلك تكساس 21،812 منزلًا للإيجار في مراحل مختلفة من عملية التطوير ، ولديهم ما يقرب من 14000 في خط الأنابيب. ولاية كارولينا الشمالية لديها 12000 وحدة للتسليم. من المهم أن تضع في اعتبارك أن حصة كبيرة من هذه الوحدات موجودة بالفعل ، لذلك لا ينبغي الخلط بين هذه الأرقام مع العرض الذي لم يتم امتصاصه بعد. تبقى معدلات الإشغال قوية ، ومعدلات تجديد التطورات المؤجرة ترتفع للغاية. تراجعت الإيجارات في أماكن مثل أوستن ، ولكن سيتم امتصاص العرض ، ومن المتوقع أن تستقر الإيجارات في العامين المقبلين حتى في أكثر الأسواق المفرطة.
راقب زيادة في استثمارات BTR
التوقع هو أنه سيكون هناك زيادة في رأس المال في تأجير الأسرة الواحدة و
BTR مساحة هذا العام في مواجهة هذا الطلب المكبوت. إنها لا تزال أقلية من الشركات التي ترغب في التعرج بينما يقوم كل شخص آخر بتدوير ، لكنهم ينموون في عددهم وشحذ أقلامهم. وهذا يتفق مع الأخبار الأخيرة التي تفيد بأن JP Morgan أطلقت للتو Laseter Development Group ، وهي شركة تطوير BTR متكاملة رأسياً. ما يجعل هذا الأمر يستحق النشر بشكل خاص هو أن JPMorgan لا يستثمر الأموال في أعمال شخص آخر فحسب ، بل سيقوم بالفعل بإنتاج المجتمعات نفسها ، من شراء الأرض إلى بناء الهياكل الرأسية (جنبًا إلى جنب مع شركائهم في هذا المشروع ، و Paran Homes و Georgia Capital).
في مناقشة BTR ضمن هذه المقالة ، أنا بما في ذلك: منازل العائلة الواحدة ، والبلدية وغيرها من العائلة المفردة ، والمنازل الريفية (المعروفة أيضًا باسم الأسر الأفقية).
